IPTU e condomínio no leilão de imóveis: quem paga as dívidas anteriores?

Um investidor arremata um apartamento por R$ 500 mil em segunda praça. Antes do lance, verifica que existem dívidas de IPTU e condomínio, mas confia na ideia, bastante difundida, de que o imóvel adquirido em leilão será transferido sem débitos anteriores.

Algumas semanas depois, surgem duas cobranças. O Município exige o pagamento do IPTU atrasado, enquanto o condomínio cobra as cotas acumuladas durante os anos anteriores à arrematação.

As duas dívidas foram constituídas antes do leilão e estão diretamente relacionadas ao imóvel. Apesar disso, elas não recebem atualmente o mesmo tratamento jurídico.

Em relação ao IPTU, o Superior Tribunal de Justiça já estabeleceu que o débito anterior à arrematação judicial não pode ser transferido ao adquirente, ainda que o edital contenha previsão nesse sentido.

Quanto às despesas condominiais, a situação permanece mais delicada. A jurisprudência do STJ ainda admite, em determinadas circunstâncias, que o arrematante responda pelas cotas anteriores quando essa obrigação estiver expressamente informada no edital.

Essa diferença pode alterar significativamente o custo final da aquisição. Por isso, o investidor precisa compreender não apenas o valor do lance, mas também quais obrigações poderão ser cobradas depois da arrematação.

IPTU e condomínio são obrigações vinculadas ao imóvel

O IPTU e as despesas condominiais são normalmente classificados como obrigações propter rem.

A expressão indica que a obrigação decorre da relação da pessoa com determinado bem. Em outras palavras, a responsabilidade existe porque alguém é proprietário ou titular de um direito sobre o imóvel.

Em uma compra e venda comum, o adquirente pode ser responsabilizado por débitos anteriores relacionados ao bem. O artigo 130 do Código Tributário Nacional estabelece, como regra, que os créditos tributários referentes ao imóvel se transferem ao adquirente, salvo quando houver prova de quitação.

As despesas condominiais também acompanham a unidade imobiliária. O proprietário atual pode ser chamado a responder pelas cotas não pagas, ainda que tenham vencido durante o período em que o imóvel pertencia a outra pessoa.

No leilão judicial, entretanto, existe uma regra específica.

A arrematação é considerada forma originária de aquisição da propriedade. O arrematante não recebe o imóvel por meio de um contrato celebrado diretamente com o antigo proprietário. A transferência decorre de um procedimento de expropriação conduzido pelo Poder Judiciário.

Por essa razão, determinadas dívidas anteriores devem ser satisfeitas com o valor obtido no próprio leilão, e não transferidas automaticamente ao comprador.

A sub-rogação dos débitos no preço da arrematação

O artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional estabelece que, na arrematação em hasta pública, os créditos tributários se sub-rogam no preço.

Isso significa que o débito de IPTU não deve permanecer vinculado ao imóvel depois da arrematação. Ele deve ser pago, dentro do procedimento, com os recursos obtidos pela venda judicial.

O artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil apresenta regra semelhante ao determinar que os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sejam transferidos para o preço da alienação.

Em termos práticos, o imóvel é vendido e as obrigações anteriores passam a disputar o valor arrecadado no leilão, conforme a ordem de preferência aplicável. O arrematante, em princípio, deveria receber o bem sem assumir pessoalmente essas dívidas.

O problema é que a jurisprudência não tem aplicado essa lógica de maneira idêntica ao IPTU e às despesas condominiais.

O que o STJ decidiu sobre o IPTU

A controvérsia relacionada ao IPTU foi examinada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.134.

Em outubro de 2024, a Primeira Seção definiu que é inválida a cláusula de edital que atribui ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários anteriores à alienação judicial.

A conclusão foi fundamentada no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional. Como a norma determina que o crédito tributário se sub-rogue no preço, o edital não pode transferir a dívida diretamente ao comprador.

Essa conclusão permanece válida mesmo quando o arrematante teve conhecimento prévio da cláusula e concordou com as condições do leilão.

O edital deve apresentar as condições da alienação, mas não pode afastar uma regra legal obrigatória. A ciência do comprador não transforma uma cláusula ilegal em uma obrigação válida.

Assim, nos editais alcançados pela tese repetitiva, o IPTU vencido antes da arrematação judicial deve ser pago com o produto do leilão. O Município não pode exigir o débito diretamente do arrematante apenas porque o edital atribuiu a ele essa responsabilidade.

O STJ realizou, contudo, uma modulação dos efeitos da decisão.

A tese deve ser aplicada aos editais publicados depois da divulgação da ata de julgamento. Quanto às ações judiciais e aos pedidos administrativos que já estavam em andamento, o entendimento possui aplicação imediata.

Por isso, cada situação deve ser examinada de acordo com a data do edital e com a existência de eventual processo ou pedido administrativo anterior.

E se o arrematante já tiver pago o IPTU?

Quando o arrematante paga um débito tributário anterior que não era de sua responsabilidade, pode existir fundamento para buscar a restituição do valor.

A possibilidade de recuperação dependerá das circunstâncias concretas, especialmente da data do edital, da forma como a cobrança ocorreu, da existência de ação em andamento e dos efeitos da modulação estabelecida pelo STJ.

Não é correto afirmar que todo pagamento anterior será automaticamente devolvido.

Também não se deve concluir que a cláusula do edital, por si só, impede a restituição. A validade da cobrança precisa ser analisada à luz do artigo 130 do CTN e da tese firmada no Tema nº 1.134.

Por que as despesas condominiais ainda representam um risco

A situação das cotas condominiais é mais controvertida.

Embora o artigo 908, § 1º, do CPC determine a sub-rogação no preço dos créditos que recaem sobre o bem, o STJ ainda admite, em determinadas hipóteses, que as despesas condominiais anteriores sejam cobradas do arrematante.

No julgamento do Recurso Especial nº 2.042.756/SP, a Terceira Turma entendeu, por maioria de três votos a dois, que o adquirente poderia ser responsabilizado pelas cotas anteriores quando o débito estivesse expressamente indicado no edital.

A maioria considerou relevante a natureza propter rem da obrigação e o conhecimento prévio do arrematante.

Os votos vencidos defenderam posição diferente. Para eles, o artigo 908, § 1º, do CPC determinaria que as cotas anteriores fossem satisfeitas com o preço da arrematação, sem transferência ao adquirente.

Segundo essa interpretação, o edital teria função informativa, mas não poderia criar para o arrematante uma obrigação incompatível com a legislação processual.

A divergência demonstra que o tema ainda não apresenta a mesma estabilidade alcançada pelo IPTU.

Embora existam decisões e argumentos favoráveis à sub-rogação das despesas condominiais no preço, ainda há risco concreto de cobrança contra o adquirente, especialmente quando o edital declara expressamente que os débitos serão de sua responsabilidade.

O entendimento pode mudar?

Existem fundamentos relevantes para que o tratamento conferido ao IPTU seja, no futuro, aproximado daquele aplicável às despesas condominiais.

A principal razão está no artigo 908, § 1º, do CPC, que menciona expressamente os créditos de natureza propter rem.

Além disso, se o edital não pode afastar uma norma obrigatória para transferir o IPTU ao arrematante, é possível sustentar que também não deveria poder afastar a regra processual que determina a sub-rogação das despesas condominiais no preço.

Alguns tribunais já adotam essa interpretação.

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina, por exemplo, possui decisão afastando a responsabilidade do arrematante por despesas condominiais anteriores, com fundamento no artigo 908, § 1º, do CPC e na lógica aplicada pelo STJ ao débito tributário.

Ainda assim, o investidor não deve elaborar sua estratégia com base apenas na expectativa de uma futura mudança jurisprudencial.

Enquanto não houver precedente qualificado ou consolidação mais firme no STJ, o débito condominial anterior deve ser tratado como um risco efetivo da operação.

O leilão extrajudicial exige análise própria

No leilão extrajudicial decorrente de alienação fiduciária, a análise pode ser diferente.

Algumas instituições financeiras assumem o pagamento dos débitos de IPTU e condomínio anteriores à aquisição. Esses valores podem ser considerados na composição do preço mínimo ou quitados com o produto da venda.

Nessas situações, o arrematante recebe o imóvel sem os débitos anteriores, embora o custo econômico dessas obrigações possa já estar indiretamente incorporado ao valor do negócio.

Outros editais transferem expressamente ao comprador a responsabilidade por determinadas despesas, especialmente cotas condominiais, tributos, taxas de ocupação ou custos relacionados à regularização do imóvel.

Não existe, portanto, uma resposta única para todos os leilões extrajudiciais.

O edital deve indicar quais dívidas serão pagas pelo credor, quais serão assumidas pelo comprador e qual data será utilizada para separar as obrigações anteriores das posteriores.

Essa data é especialmente importante porque as despesas vencidas após a arrematação ou após a imissão na posse poderão ser atribuídas ao novo proprietário, conforme as condições do procedimento e as circunstâncias do caso.

O valor da dívida condominial pode eliminar o desconto

As cotas condominiais merecem atenção porque podem atingir valores expressivos.

Um imóvel desocupado ou envolvido em litígio pode acumular anos de mensalidades, multas, juros, correção monetária e honorários advocatícios.

Em determinados casos, a dívida é objeto de execução judicial e já está acrescida de despesas processuais. Também pode haver cotas extraordinárias aprovadas para obras, reformas ou recuperação financeira do condomínio.

Se o investidor considerar apenas o valor nominal informado no edital, poderá ser surpreendido por uma atualização substancial depois da arrematação.

Por isso, é recomendável solicitar ao condomínio ou à administradora um demonstrativo atualizado, com a identificação das parcelas, encargos, honorários e eventuais acordos existentes.

Quando não for possível obter a informação diretamente, o risco deverá ser estimado e incorporado ao valor máximo do lance.

O que deve ser verificado antes da arrematação

A análise dos débitos deve ocorrer antes da apresentação do lance, e não depois da aquisição.

Verificar o IPTU diretamente com o Município

O investidor deve solicitar a certidão ou o extrato atualizado dos débitos municipais relacionados ao imóvel.

Mesmo que o débito anterior não seja de sua responsabilidade no leilão judicial, é importante conhecer o valor e verificar se existem execuções fiscais, penhoras ou restrições registradas.

Também é necessário identificar a partir de qual momento os tributos passarão a ser de responsabilidade do adquirente.

Solicitar a dívida atualizada ao condomínio

O edital pode apresentar informação incompleta ou desatualizada.

Por isso, sempre que possível, deve-se solicitar ao síndico ou à administradora um demonstrativo atualizado das cotas ordinárias, extraordinárias, multas, juros e honorários.

Também é relevante verificar se existe execução judicial em andamento e qual valor está sendo cobrado no processo.

Examinar a redação do edital

O edital deve ser lido integralmente.

É necessário identificar se ele atribui ao arrematante as dívidas anteriores, se o credor assumirá determinados encargos ou se haverá sub-rogação no preço.

Cláusulas genéricas, contraditórias ou incompatíveis com a legislação devem ser avaliadas com cautela. O fato de uma obrigação constar no edital não significa, necessariamente, que ela seja juridicamente válida.

Diferenciar o leilão judicial do extrajudicial

No leilão judicial, a análise deve incluir o processo de execução, as decisões do juízo e a destinação prevista para o produto da arrematação.

No extrajudicial, o comprador precisa verificar o contrato de alienação fiduciária, a consolidação da propriedade, as regras do edital e as obrigações assumidas pelo credor financeiro.

Misturar os dois procedimentos pode levar a uma estimativa incorreta das despesas.

Como calcular o valor máximo do lance

O investidor não deve definir o lance apenas comparando o preço do leilão com o valor de mercado do imóvel.

O cálculo precisa considerar o custo integral da aquisição, incluindo:

• o valor do lance;

• a comissão do leiloeiro;

• o ITBI e as despesas de registro;

• os débitos condominiais que possam ser exigidos;

• os tributos posteriores à aquisição;

• os custos de desocupação;

• as despesas com regularização e reforma;

• os honorários jurídicos e processuais;

• o período em que o capital ficará imobilizado.

Se houver incerteza sobre uma dívida, ela não deve ser ignorada. O valor provável precisa ser descontado do limite máximo do lance.

Uma arrematação de R$ 500 mil pode deixar de ser vantajosa se houver R$ 150 mil em despesas condominiais, R$ 30 mil de comissão, custos de desocupação e necessidade de reforma relevante.

O desconto real somente pode ser identificado depois dessa soma.

IPTU e condomínio exigem estratégias diferentes

Em relação ao IPTU anterior à arrematação judicial, o investidor possui atualmente maior segurança jurídica.

O Tema nº 1.134 do STJ impede que o edital transfira ao arrematante uma obrigação tributária que, por lei, deve ser satisfeita com o preço do leilão.

Quanto às despesas condominiais, o cenário ainda exige cautela. A jurisprudência admite a responsabilização do adquirente em algumas situações, especialmente quando a dívida estiver claramente informada no edital.

Isso não significa que toda cobrança condominial seja necessariamente válida. Significa apenas que o risco ainda existe e precisa ser considerado antes da apresentação do lance.

O escritório atua na proteção patrimonial de investidores que adquirem imóveis em leilões, com análise preventiva dos editais, levantamento de débitos e avaliação das responsabilidades que podem acompanhar a operação.

Nesse tipo de investimento, a assessoria jurídica deve ocorrer antes da arrematação. Depois do lance, o investidor já não estará apenas avaliando um risco. Em muitos casos, estará administrando uma dívida que poderia ter sido identificada anteriormente.