Imóvel em leilão: 5 riscos que o comprador deve conhecer

O primeiro semestre de 2025 terminou com 116,6 mil imóveis ofertados em leilão no Brasil, um aumento de 25,1% ao registrado no mesmo período do ano anterior, segundo dados da Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis divulgados pelo Estadão.

O crescimento dos leilões está diretamente relacionado ao aumento dos imóveis retomados pelas instituições financeiras. Até novembro de 2024, os bancos acumulavam aproximadamente R$ 79 bilhões em imóveis dessa natureza, conforme dados do Banco Central. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, passou de 20,2 mil unidades em estoque, em 2022, para 50,4 mil, em 2024.

Com os juros atuais elevados e o aumento da inadimplência, a tendência é que mais imóveis sejam retomados e posteriormente levados a leilão.

Para o investidor, a oportunidade parece evidente. Um imóvel avaliado em R$ 1 milhão pode ser arrematado por R$ 600 mil ou até por valor inferior. Os descontos anunciados chegam a 40%, 50% e, em situações específicas, a percentuais ainda maiores.

O problema é que o preço do lance não corresponde necessariamente ao custo final do investimento.

Entre a arrematação e a obtenção da propriedade devidamente registrada, acompanhada da posse efetiva do imóvel, existem despesas, procedimentos e riscos jurídicos que não aparecem na tela do leiloeiro. Quando esses fatores não são avaliados previamente, o desconto pode diminuir significativamente ou até desaparecer.

Este texto apresenta os principais elementos que devem ser examinados por quem pretende comprar um imóvel em leilão. O objetivo é explicar as diferenças entre o leilão judicial e o extrajudicial, esclarecer os efeitos jurídicos da arrematação e identificar os pontos que mais frequentemente geram prejuízos ao investidor.

Leilão judicial e extrajudicial não são a mesma coisa

A primeira providência de quem analisa um imóvel é identificar qual a modalidade do leilão. Ela determina quem conduz o procedimento, qual legislação será aplicada, como o preço mínimo será definido e quais medidas poderão ser adotadas em caso de irregularidades.

Leilão judicial

O leilão judicial ocorre dentro de um processo.

Ele pode decorrer de uma execução por quantia certa, execução fiscal, reclamação trabalhista, falência ou de outro procedimento em que o patrimônio do devedor seja utilizado para satisfazer uma obrigação.

Nesse contexto, o imóvel é penhorado, avaliado e posteriormente levado à alienação judicial. O procedimento é conduzido por leiloeiro nomeado pelo juízo e segue, principalmente, as regras dos artigos 879 e seguintes do Código de Processo Civil.

Como o leilão integra um processo judicial, há controle do Poder Judiciário sobre os seus principais atos. A avaliação é realizada ou examinada nos autos, as partes e os interessados devem ser intimados e as condições da alienação são estabelecidas pelo juízo e pelo edital.

Depois de assinado o auto de arrematação, o ato torna-se, nos termos do artigo 903 do CPC, perfeito, acabado e irretratável, ressalvadas as hipóteses legais de invalidade ou ineficácia.

Leilão extrajudicial

O leilão extrajudicial é realizado fora de um processo judicial.

A situação mais comum envolve a execução de uma garantia de alienação fiduciária de imóvel, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997.

Quando o devedor deixa de pagar o financiamento e não regulariza a dívida após ser formalmente intimado, a propriedade é consolidada em nome do credor fiduciário. O imóvel deve, então, ser levado a leilão conforme o procedimento previsto no artigo 27 da referida lei.

Nesse caso, não existe um juiz acompanhando previamente cada etapa. O procedimento é conduzido pelo próprio credor e pelo leiloeiro, de acordo com a legislação, o contrato de financiamento e as condições previstas no edital.

Caso exista alguma irregularidade, o controle judicial normalmente ocorrerá posteriormente, por meio de ação própria.

Por essa razão, no leilão extrajudicial, a análise documental deve ser ainda mais cuidadosa. O edital, o contrato de alienação fiduciária, a matrícula do imóvel e os documentos relacionados às intimações do devedor são essenciais para avaliar a segurança da operação.

Em qualquer das modalidades, uma regra deve ser lembrada. O edital estabelece as condições do negócio, mas não pode contrariar a legislação aplicável.

O que significa dizer que a aquisição é originária

A arrematação é tradicionalmente compreendida como uma forma de aquisição originária da propriedade.

Isso significa que o arrematante não adquire o imóvel por meio de uma compra e venda comum celebrada diretamente com o antigo proprietário. A transferência decorre do procedimento de expropriação judicial ou da execução da garantia imobiliária.

Em regra, o novo direito de propriedade não é uma simples continuação do direito anteriormente pertencente ao devedor. Essa característica pode impedir que determinados ônus e dívidas anteriores sejam automaticamente transferidos ao arrematante.

Um exemplo importante envolve os débitos de IPTU.

Ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.134, em outubro de 2024, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça definiu que é inválida a cláusula do edital que transfere ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários anteriores à alienação judicial.

O entendimento decorre do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional. Nos casos de arrematação em hasta pública, os créditos tributários relacionados ao imóvel sub-rogam-se no preço obtido com a alienação.

Assim, o débito tributário anterior considera-se satisfeito no momento da arrematação, não podendo ser cobrado do adquirente apenas porque o edital continha previsão nesse sentido.

A aquisição originária, contudo, não elimina todos os problemas relacionados ao imóvel.

Ela não retira automaticamente o ocupante, não resolve irregularidades físicas ou registrais e não impede que o procedimento seja questionado caso tenham ocorrido vícios relevantes. A aquisição da propriedade e a obtenção da posse são questões juridicamente distintas.

É justamente nessa distância entre o registro do imóvel e a sua utilização efetiva que se concentram alguns dos maiores riscos do investimento.

Os cinco principais riscos da compra em leilão

A experiência prática demonstra que os problemas mais relevantes costumam estar concentrados em cinco pontos.

1. Débitos vinculados ao imóvel

O primeiro risco envolve os débitos anteriores à arrematação.

IPTU e encargos condominiais não recebem exatamente o mesmo tratamento jurídico. Enquanto a responsabilidade tributária na arrematação judicial foi objeto de definição pelo STJ, as despesas condominiais exigem análise específica do edital, da modalidade do leilão, do processo e das circunstâncias concretas.

O investidor não deve presumir que todos os débitos anteriores serão automaticamente eliminados. Também não deve aceitar, sem análise jurídica, que qualquer obrigação prevista no edital necessariamente será válida.

Antes do lance, é recomendável solicitar informações atualizadas ao Município, ao condomínio e, quando houver processo judicial, examinar as decisões relacionadas à destinação do produto da alienação.

2. Preço muito inferior ao valor de avaliação

O desconto elevado é um dos principais atrativos do leilão, mas também pode representar um sinal de risco.

Na execução da alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/1997 estabelece critérios próprios para a realização do primeiro e do segundo leilões. Em determinadas situações, o segundo leilão pode considerar como parâmetro o valor da dívida e das despesas relacionadas ao procedimento.

Existem, contudo, precedentes que discutem a validade de arrematações realizadas por valores excessivamente inferiores à avaliação do imóvel.

Isso significa que um imóvel adquirido por preço aparentemente excepcional pode tornar-se objeto de ação judicial. Caso o procedimento seja anulado, o arrematante poderá enfrentar anos de discussão até recuperar os valores pagos e as despesas realizadas.

O preço baixo, portanto, não deve ser considerado isoladamente no momento da decisão do lance. Quanto maior o desconto, maior deve ser o cuidado com a regularidade do procedimento.

3. Imóvel ocupado

A arrematação transfere a propriedade, mas não garante que o imóvel esteja desocupado.

É comum que o antigo proprietário, um familiar, um inquilino ou outro ocupante permaneça no local mesmo depois da conclusão do leilão.

Quando não há desocupação voluntária, o arrematante precisa adotar as medidas judiciais adequadas para obter a posse. Dependendo da modalidade e das circunstâncias, isso poderá ocorrer no próprio processo de execução ou por meio de ação de imissão na posse.

Durante esse período, o investidor irá continuar pagando condomínio, tributos, despesas de conservação, honorários advocatícios e custos processuais sem conseguir utilizar, reformar, alugar ou revender o imóvel.

Por isso, a ocupação deve ser tratada como um custo do investimento. Não basta perguntar se o imóvel está ocupado. É necessário identificar quem ocupa, qual é o fundamento da ocupação e qual será o provável caminho para a desocupação.

4. Irregularidades no procedimento

Outro risco relevante está na legalidade dos atos que antecederam o leilão.

No procedimento extrajudicial, podem existir falhas na constituição em mora do devedor, na intimação para pagamento, na consolidação da propriedade, na divulgação dos leilões ou na descrição do bem.

No leilão judicial, os problemas podem envolver ausência de intimação de interessados, avaliação desatualizada, falhas no edital ou descumprimento das regras processuais.

Essas irregularidades podem levar à anulação do procedimento, inclusive depois da arrematação.

Embora o arrematante de boa-fé possa ter direito à restituição dos valores pagos, isso não elimina os prejuízos decorrentes do tempo de indisponibilidade do capital, das despesas de registro, das reformas realizadas e dos custos com defesa judicial.

A boa-fé do investidor é importante, mas não substitui a verificação prévia da regularidade do leilão.

5. Estado físico e registral do imóvel

O último risco envolve a correspondência entre o imóvel anunciado e a realidade.

Em muitos leilões, não é possível realizar uma vistoria interna. O comprador toma a decisão com base na matrícula, em fotografias externas, imagens de satélite, laudos antigos ou informações constantes do processo.

A matrícula pode não refletir ampliações, demolições, construções irregulares, alterações de área ou mudanças na destinação do imóvel.

Além disso, podem existir problemas estruturais, ambientais, urbanísticos ou condominiais que somente serão identificados depois da aquisição.

O investidor deve comparar a matrícula, o cadastro municipal, as informações do condomínio, as imagens disponíveis e, sempre que possível, as características externas do imóvel. A impossibilidade de vistoria não elimina o risco. Apenas exige que ele seja considerado na formação do preço máximo do lance.

Medidas anteriores ao lance a serem tomadas

A compra segura começa com a compreensão de que o leilão é uma operação jurídica e econômica complexa, e não apenas uma oportunidade de adquirir um imóvel com desconto.

Antes de ofertar qualquer valor, três providências são essenciais.

1. Analisar a matrícula, o edital e o procedimento

A matrícula atualizada permite identificar a propriedade, as penhoras, as indisponibilidades, as alienações, os usufrutos e outros registros relevantes.

O edital apresenta as condições do leilão, a forma de pagamento, a comissão do leiloeiro, a situação da ocupação e as responsabilidades atribuídas ao arrematante.

No leilão judicial, também é necessário analisar o processo. No extrajudicial, devem ser examinados os documentos relacionados à alienação fiduciária, à constituição em mora, à consolidação da propriedade e à realização dos leilões.

Esses documentos não devem ser lidos separadamente. É o confronto entre eles que permite identificar inconsistências e riscos.

2. Identificar a modalidade e a legislação aplicável

O procedimento judicial e o extrajudicial possuem regras diferentes: mudam os critérios de avaliação, o preço mínimo, os prazos, os instrumentos para impugnar irregularidades e as medidas necessárias para obter a posse.

Aplicar a regra de uma modalidade ao procedimento de outra pode conduzir a conclusões equivocadas e comprometer toda a análise do investimento.

3. Calcular o custo total da operação

O custo do investimento não se limita ao lance.

Devem ser considerados, entre outros elementos, a comissão do leiloeiro, o ITBI, as despesas de registro, eventuais débitos, os custos de desocupação, os honorários advocatícios, as reformas necessárias e o período durante o qual o capital permanecerá imobilizado.

Também deve ser calculado o risco jurídico da operação. Um procedimento questionável, uma ocupação complexa ou uma irregularidade registral justificam a redução do valor máximo que o investidor está disposto a pagar.

O desconto somente é real depois que todos esses custos são incluídos na conta.

Segurança jurídica também faz parte do investimento

A compra de imóveis em leilão pode proporcionar oportunidades relevantes, mas exige uma análise que vá além do valor anunciado.

O investidor deve compreender a origem do leilão, verificar a regularidade do procedimento, identificar os débitos e a situação da posse, examinar as condições físicas e registrais do imóvel e calcular o custo integral da aquisição.

Cada imóvel possui particularidades que não podem ser resolvidas apenas com informações gerais. A leitura deste texto não substitui a análise individualizada do edital, da matrícula e do procedimento correspondente.

O escritório atua na assessoria jurídica e na proteção patrimonial de investidores que adquirem imóveis em leilões, especialmente na análise preventiva da operação, na identificação de riscos e na adoção das medidas necessárias para resguardar o patrimônio adquirido.

Em investimentos dessa natureza, a orientação jurídica não serve apenas para resolver problemas depois da arrematação. Sua principal função é evitar que o investidor dê o lance antes de saber exatamente o que está comprando.