Imóvel ocupado em leilão: arrematar a propriedade não significa receber a posse

O investidor vence o leilão, paga o lance, registra a carta de arrematação e passa a constar oficialmente como proprietário do imóvel.

Quando tenta entrar no bem, porém, encontra outra pessoa ocupando o local. Pode ser o antigo proprietário, um inquilino ou um terceiro que se recusa a sair.

Nesse momento, o comprador percebe uma diferença jurídica fundamental. Ser proprietário do imóvel não significa, necessariamente, ter a posse efetiva.

A propriedade pode estar registrada em nome do arrematante, enquanto a posse permanece com quem está dentro do imóvel. Para reunir essas duas situações, pode ser necessário adotar medidas judiciais de desocupação.

Esse é um dos riscos que mais afetam a rentabilidade dos imóveis adquiridos em leilão.

Débitos podem ser estimados e incluídos na planilha. O risco de preço vil pode ser reduzido por meio da análise do valor da avaliação. A ocupação, por outro lado, envolve tempo, resistência processual e despesas que continuam correndo enquanto o investidor não consegue usar, alugar ou revender o imóvel.

Propriedade e posse são conceitos diferentes

A arrematação transfere ao comprador o direito de propriedade sobre o imóvel.

A propriedade é o direito jurídico reconhecido sobre o bem. Ela permite ao titular usar, aproveitar, dispor e recuperar a coisa de quem injustamente a possua, conforme o artigo 1.228 do Código Civil.

A posse corresponde ao exercício concreto desses poderes. É a situação de quem efetivamente utiliza, ocupa ou controla o imóvel.

Quando o bem está desocupado, a propriedade e a posse normalmente são reunidas sem maiores dificuldades. O arrematante registra a aquisição e passa a utilizar o imóvel.

Quando existe um ocupante que se recusa a sair, o registro resolve apenas uma parte do problema. O comprador torna-se proprietário, mas ainda precisa obter a posse material.

É nesse contexto que surge a imissão na posse.

O que é a imissão na posse

A imissão na posse é a medida utilizada por quem possui o direito de propriedade, mas ainda não conseguiu exercer a posse sobre o imóvel.

Ela não se confunde com as ações possessórias tradicionais.

Na reintegração de posse, a pessoa afirma que já possuía o bem e sofreu um esbulho. Na manutenção de posse, sustenta que sua posse está sendo perturbada.

O arrematante, em regra, nunca exerceu anteriormente a posse. Por isso, busca ser imitido nela com fundamento no direito de propriedade adquirido no leilão.

A pretensão possui natureza petitória, pois está baseada no domínio e no direito de sequela. O proprietário pode exigir o imóvel de quem o esteja ocupando sem fundamento jurídico oponível.

Na prática, a imissão pode depender de uma ordem judicial, da concessão de liminar, da intimação do ocupante e do cumprimento do mandado por oficial de justiça.

Essas etapas exigem tempo e devem ser consideradas antes da apresentação do lance.

A desocupação no leilão judicial

No leilão judicial, a arrematação ocorre dentro de um processo de execução ou de outro procedimento de expropriação.

Como já existe um processo em andamento, o arrematante pode, em determinadas situações, requerer a imissão na posse nos próprios autos em que o imóvel foi vendido.

Depois da assinatura do auto e da expedição da carta de arrematação, o adquirente poderá pedir ao juízo a entrega do imóvel e a expedição do respectivo mandado.

Essa via tende a ser mais direta porque o magistrado já conhece o procedimento, a origem da alienação e a situação das partes.

Isso não significa que a desocupação será imediata.

O ocupante pode apresentar petições, recursos ou alegações relacionadas à validade da arrematação. O cumprimento do mandado também depende da atuação do oficial de justiça e, em situações mais complexas, de apoio policial, transporte de bens ou outras providências materiais.

Portanto, mesmo no leilão judicial, a obtenção da posse pode exigir um período relevante.

A desocupação no leilão extrajudicial

No leilão extrajudicial decorrente de alienação fiduciária, a imissão na posse possui disciplina própria.

O artigo 30 da Lei nº 9.514/1997 assegura ao credor fiduciário, ao cessionário ou ao adquirente do imóvel o direito à reintegração ou à imissão na posse, conforme a situação concreta.

A legislação prevê a concessão liminar da medida para desocupação do imóvel em 60 dias, desde que estejam presentes os requisitos legais e seja demonstrada a consolidação da propriedade.

O arrematante normalmente precisa ajuizar uma ação própria, instruída com os documentos que comprovem a regularidade da aquisição.

Entre os documentos relevantes estão a matrícula atualizada, o registro da consolidação da propriedade, o edital, a prova da realização do leilão, o instrumento de aquisição e a comprovação de que o autor possui o direito de exigir a desocupação.

O prazo de 60 dias previsto na lei não significa que o investidor necessariamente receberá o imóvel nesse período.

Primeiro, é preciso obter a decisão judicial. Depois, o ocupante deverá ser intimado. Se não houver saída voluntária, será necessário cumprir o mandado de desocupação.

O prazo legal, portanto, representa o período concedido ao ocupante após a ordem judicial, e não uma garantia de que todo o procedimento terminará em dois meses.

A ação anulatória impede a desocupação?

É comum que o antigo proprietário tente impedir a desocupação alegando irregularidades no leilão.

As alegações podem envolver ausência de intimação, falhas na constituição em mora, vícios no edital, preço vil ou descumprimento dos prazos legais.

A simples existência de uma ação anulatória não impede automaticamente a imissão do arrematante na posse.

Para suspender os efeitos da aquisição, o antigo proprietário precisa obter uma decisão judicial específica. Sem essa determinação, a discussão sobre a validade do leilão poderá prosseguir paralelamente à ação de desocupação.

No leilão judicial, o artigo 903 do Código de Processo Civil estabelece que, depois de assinado o auto, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, ressalvadas as hipóteses legais.

Isso oferece proteção relevante ao arrematante de boa-fé, mas não elimina completamente o risco de litígio.

Caso a alienação venha a ser anulada, será necessário avaliar os efeitos da decisão sobre o imóvel, os valores pagos e as despesas suportadas pelo adquirente.

Por isso, a regularidade do procedimento deve ser examinada antes do lance, mesmo quando a principal preocupação do investidor seja apenas a ocupação.

E quando existe um contrato de locação?

A presença de um inquilino exige análise específica.

O locatário não possui direito de preferência na arrematação judicial. Esse direito, previsto na Lei do Inquilinato para determinadas alienações voluntárias, não se aplica da mesma forma à expropriação realizada em leilão.

A continuidade da locação, porém, pode depender do conteúdo do contrato e da existência de registro na matrícula.

Quando o contrato contém cláusula de vigência em caso de alienação e está devidamente averbado na matrícula, o adquirente poderá ser obrigado a respeitar o prazo da locação.

Se não houver registro, o novo proprietário poderá, em regra, denunciar o contrato, observados os requisitos e os prazos previstos na legislação locatícia.

O investidor deve verificar não apenas se o imóvel está ocupado, mas também qual é o fundamento jurídico dessa ocupação.

Um antigo proprietário que resiste à perda do bem apresenta um tipo de risco. Um inquilino com contrato registrado apresenta outro. Um ocupante sem contrato ou identificação conhecida pode tornar a diligência ainda mais complexa.

O ocupante pode pedir indenização por benfeitorias?

Outro argumento frequente é o direito de retenção por benfeitorias.

O ocupante pode sustentar que realizou obras ou melhorias no imóvel e que somente deverá sair depois de ser indenizado.

Essa alegação não impede automaticamente a desocupação.

O eventual direito à indenização dependerá da natureza da posse, da boa-fé do ocupante, do tipo de benfeitoria e da existência de prova dos gastos realizados.

Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias possuem tratamentos diferentes. Também é preciso verificar se o ocupante tinha autorização para realizar as intervenções.

Mesmo quando existe direito à indenização, isso não significa, necessariamente, que haverá direito de permanecer no imóvel até o pagamento.

A discussão pode ser convertida em perdas e danos ou resolvida em processo próprio, dependendo das circunstâncias.

Ainda assim, a alegação pode prolongar o litígio e aumentar os custos do arrematante.

A taxa de ocupação pode reduzir o prejuízo

A permanência do antigo devedor no imóvel depois da consolidação da propriedade pode gerar cobrança de taxa de ocupação.

Na alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/1997 prevê indenização pela utilização do bem após a consolidação da propriedade, calculada conforme os parâmetros legais.

A cobrança busca compensar o titular pelo período em que o ocupante continua utilizando um imóvel que já não lhe pertence.

Para o investidor, a taxa de ocupação pode reduzir parte do prejuízo causado pela demora na desocupação.

Isso não significa que o valor será pago espontaneamente. Em muitos casos, a cobrança precisa ser incluída na ação de imissão na posse ou formulada em medida própria.

Também pode haver dificuldade concreta de recebimento quando o ocupante não possui patrimônio ou renda disponível.

A taxa deve ser considerada como instrumento de proteção, mas não como receita garantida.

Os custos continuam mesmo sem a posse

Enquanto aguarda a desocupação, o arrematante pode ficar impossibilitado de utilizar economicamente o imóvel.

Ele não consegue realizar reformas com segurança, celebrar uma nova locação, ocupar o bem ou colocá-lo à venda com entrega imediata.

Ao mesmo tempo, algumas despesas continuam sendo exigidas.

As cotas condominiais posteriores à aquisição podem ser cobradas do novo proprietário. O mesmo ocorre com tributos e despesas de conservação incidentes depois da transferência da responsabilidade.

O investidor também pode ter custos com honorários advocatícios, taxas judiciais, diligências, mudança dos bens deixados no imóvel e reparação de danos.

Além dessas despesas diretas, existe o custo de oportunidade.

O capital utilizado na compra permanece imobilizado sem gerar renda. Quanto maior o tempo de desocupação, menor será a rentabilidade real da operação.

O prazo de desocupação precisa entrar na planilha

Um imóvel avaliado em R$ 1 milhão e arrematado por R$ 600 mil aparenta oferecer desconto de 40%.

Essa diferença, contudo, não representa lucro líquido.

Se o imóvel permanecer ocupado durante um ano, o investidor poderá suportar condomínio, tributos, honorários, manutenção e perda de renda locatícia.

Também pode haver necessidade de reforma depois da saída do ocupante, especialmente quando o imóvel não foi conservado adequadamente.

Por isso, o cálculo do investimento deve considerar pelo menos três cenários.

O primeiro pressupõe desocupação rápida e voluntária. O segundo considera a necessidade de ação judicial com cumprimento regular da liminar. O terceiro deve incorporar uma resistência prolongada, com recursos e dificuldades práticas.

O lance máximo deve ser compatível com o cenário mais provável e com a tolerância do investidor ao risco.

O que verificar antes de dar o lance

A situação da posse deve ser investigada antes da arrematação.

Identificar se o imóvel está ocupado

O edital normalmente informa se o imóvel está ocupado, mas essa informação pode ser genérica ou estar desatualizada.

Sempre que possível, o investidor deve visitar externamente o local, conversar com funcionários do condomínio e consultar informações públicas que permitam compreender a situação.

No leilão judicial, as certidões do oficial de justiça podem indicar quem ocupa o imóvel e em que condições.

Descobrir quem é o ocupante

Não basta saber que o bem está ocupado.

É necessário identificar se a posse é exercida pelo antigo proprietário, por um familiar, por um locatário ou por terceiro sem relação aparente com o procedimento.

Essa informação influencia a estratégia jurídica, a probabilidade de saída voluntária e o tempo esperado para a desocupação.

Examinar a matrícula

A matrícula pode revelar a existência de contrato de locação registrado, usufruto, direito de habitação ou outros direitos que influenciem a posse.

Também permite verificar se a propriedade foi corretamente consolidada ou se a carta de arrematação poderá ser registrada sem obstáculos.

Definir previamente a medida judicial

No leilão judicial, deve-se verificar se a imissão poderá ser requerida nos próprios autos.

No extrajudicial, é necessário avaliar a propositura da ação com pedido liminar baseado na Lei nº 9.514/1997.

Conhecer o caminho processual antes da compra permite estimar despesas e evitar perda de tempo depois do registro.

Calcular o custo da espera

O investidor deve somar os encargos mensais, a possível perda de renda, os honorários e o custo do capital.

Esse valor precisa reduzir o limite máximo do lance.

Um imóvel ocupado deve, em regra, ser adquirido por preço inferior ao de um imóvel equivalente que possa ser imediatamente utilizado.

A posse faz parte do risco econômico da arrematação

A aquisição em leilão não termina com o pagamento do lance.

O registro transfere a propriedade, mas a utilização econômica do bem depende da posse efetiva.

Quando o imóvel está ocupado, o investidor precisa avaliar quem está no local, qual é o fundamento da ocupação, qual medida será necessária para a desocupação e quanto tempo o capital poderá permanecer sem retorno.

O escritório atua na proteção patrimonial de investidores que adquirem imóveis em leilões, inclusive na análise preventiva da ocupação, na avaliação dos riscos possessórios e na adoção das medidas necessárias para obtenção da posse.

Em operações dessa natureza, o estado de ocupação não deve ser tratado como um problema posterior. Ele integra o próprio preço do imóvel e precisa ser considerado antes do lance.

No leilão, a propriedade é adquirida no procedimento. A posse, muitas vezes, precisa ser conquistada depois.