ITBI só é devido no registro do imóvel, e isso pode significar imposto pago indevidamente pela sua empresa
- 14 de jun.
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Você assinou a escritura, fechou o negócio, talvez tenha integralizado um imóvel no capital da empresa, e o município já cobrou o ITBI. Às vezes antes mesmo de registrar. Em outros casos, o imposto foi pago, e o negócio não se concretizou, ou o imóvel acabou registrado em outro município.
Em todas essas situações, vale revisar quando o imposto era de fato devido.
O ITBI tem um único momento de nascimento, o registro da transferência no cartório de imóveis. Antes do registro, não há fato gerador.
O Supremo Tribunal Federal fixou essa tese, e o Superior Tribunal de Justiça a aplica de forma consolidada. Escritura, contrato, compromisso de compra e venda ou ato societário, isoladamente, não fazem nascer o imposto.
A consequência é direta. Cobrança de ITBI antes do registro, ou exigida como condição para outra etapa do negócio, é cobrança sem fato gerador. E imposto sem fato gerador é imposto indevido.
Quem reorganiza patrimônio precisa olhar isso de perto!
O ponto vale especialmente para operações empresariais. Integralizar um imóvel no capital social, ou transferir bens em cisão e incorporação, não gera ITBI no momento do ato societário.
O fato gerador continua sendo o registro da transferência no cartório de imóveis, e não o arquivamento do ato na Junta Comercial. Some-se a isso a imunidade que a Constituição assegura à integralização de capital, dentro dos limites que ela própria prevê, e o cenário de quem paga cedo demais fica evidente.
Há ainda a questão do valor cobrado. Se você adquiriu um terreno e só depois construiu, o município não pode incluir na base de cálculo do ITBI uma edificação que não existia no momento do fato gerador. Cobrar imposto sobre o que ainda não estava lá é alargar indevidamente a base de cálculo.
O que foi pago a mais pode voltar?
Quem já recolheu o imposto em alguma dessas situações não perdeu o dinheiro. Pagamento antes do registro, em negócio depois desfeito, ao município errado, ou sobre construção posterior à compra, abre espaço para pedido de restituição. O imposto indevido é recuperável.
O tempo, porém, corta dos dois lados. O prazo da decadência, que limita o município para lançar o tributo, conta-se do fato gerador, ou seja, do registro. E o prazo para você reaver o que pagou indevidamente também corre. Quem demora a revisar encontra a janela mais estreita.
É preciso franqueza também sobre o outro lado. Existem situações em que o ITBI é mesmo devido, e tentar afastá-lo só gera custo e exposição. A consolidação da propriedade pelo credor na alienação fiduciária, a arrematação em leilão e a transferência efetivamente registrada são exemplos. Saber separar o que é indevido do que é legítimo é o que distingue economia tributária séria de aventura.
O que decide o resultado?
O ponto de partida é mapear o momento exato do registro de cada operação e confrontá-lo com a data da cobrança e com o que entrou na base de cálculo. É dessa leitura que aparecem as cobranças antecipadas, as bases infladas por construções posteriores e os valores pagos que podem ser recuperados.
Pagar ITBI no momento errado, ou sobre o que não devia, é adiantar ou inflar um imposto que a lei amarra a um marco único. A diferença entre fazer isso e não fazer é dinheiro que poderia permanecer no caixa da empresa.
Se a sua empresa recolheu ITBI antes do registro, em reorganização societária, ou sobre imóvel que mudou depois da aquisição, vale revisar cada lançamento à luz do momento do fato gerador. Há prazo para recuperar o que foi pago a mais.
Manassés Lopes da Silva é advogado empresarial e professor universitário. Especialista em Direito Processual Civil pelo IDP. LLM de Processos e Recursos nos Tribunais Superiores. E-mail: contato@manasseslopes.com