Preço vil em leilão: quando pagar barato demais anula a arrematação

Um imóvel avaliado em R$ 870 mil foi arrematado por aproximadamente R$ 346 mil em um segundo leilão extrajudicial. O valor correspondia a 39,8% da avaliação e era suficiente para cobrir a dívida garantida pelo imóvel.

À primeira vista, a operação parecia plenamente válida. A Lei nº 9.514/1997 permite, no segundo leilão da alienação fiduciária, a aceitação de lance que alcance o valor da dívida e dos encargos previstos legalmente.

Mesmo assim, a arrematação foi anulada pelo Superior Tribunal de Justiça.

O caso foi examinado no Recurso Especial nº 2.165.101/PR, sob relatoria do ministro Marco Buzzi. O STJ considerou que a venda por valor inferior à metade da avaliação caracterizou preço vil, apesar de o lance ter superado a dívida.

A decisão revela um risco pouco intuitivo para quem investe em imóveis de leilão. O problema nem sempre está em pagar caro. Em determinados casos, pagar barato demais pode levar ao desfazimento da aquisição.

Como funciona o segundo leilão na alienação fiduciária

A alienação fiduciária é uma forma de garantia muito utilizada nos financiamentos imobiliários.

Enquanto a dívida não é integralmente paga, o imóvel permanece registrado em nome do credor fiduciário, normalmente uma instituição financeira. O devedor conserva a posse e o direito de recuperar a propriedade plena mediante o pagamento do financiamento.

Quando ocorre inadimplência, o devedor deve ser intimado para regularizar as parcelas em atraso. Se não houver pagamento, a propriedade é consolidada em nome do credor, que deverá promover os leilões previstos no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997.

No primeiro leilão, o lance mínimo corresponde, em regra, ao valor de avaliação indicado no contrato, observados os critérios legais de atualização.

Se não houver proposta suficiente, será realizado um segundo leilão.

É nesse momento que surge a principal controvérsia.

O que a Lei nº 9.514/1997 estabelece

O artigo 27, § 2º, da Lei nº 9.514/1997 determina que, no segundo leilão, será aceito o maior lance igual ou superior ao valor da dívida, acrescido das despesas, encargos legais, tributos, contribuições condominiais e demais valores previstos na legislação.

A lei não afirma expressamente que o lance deve alcançar 50% do valor de avaliação.

Se o devedor já tiver pago grande parte do financiamento, a dívida remanescente poderá ser muito inferior ao valor de mercado do imóvel. Nessa situação, o preço mínimo legal do segundo leilão também poderá ficar abaixo da metade da avaliação.

Pela leitura literal do dispositivo, bastaria que o lance cobrisse a dívida e os encargos.

O § 5º do mesmo artigo reforça essa interpretação. Caso não seja apresentado lance suficiente no segundo leilão, o credor ficará com a livre disponibilidade do imóvel, sendo considerada extinta a dívida, conforme as condições legais.

A estrutura da lei, portanto, não estabelece claramente um percentual mínimo relacionado ao valor de avaliação.

Por que o STJ aplica o limite de 50%

O Superior Tribunal de Justiça não tem interpretado o artigo 27 de maneira isolada.

Em diferentes julgamentos, a Corte passou a considerar também a vedação ao preço vil, a proibição do enriquecimento sem causa e a necessidade de evitar prejuízo excessivo ao devedor fiduciante.

O parâmetro de 50% tem origem nas regras aplicáveis à execução judicial.

O artigo 891 do Código de Processo Civil estabelece que não será aceito lance por preço vil. Quando o juiz não define previamente outro valor mínimo, considera-se vil o preço inferior a 50% da avaliação.

Embora essa norma tenha sido elaborada para a alienação judicial, o STJ vem utilizando o mesmo parâmetro em determinados leilões extrajudiciais decorrentes de alienação fiduciária.

O raciocínio é que a execução da garantia não pode permitir que um imóvel de valor elevado seja transferido por quantia extremamente reduzida apenas porque o saldo da dívida se tornou pequeno.

Essa situação é particularmente sensível quando o devedor já pagou parte substancial do financiamento e possui relevante conteúdo econômico incorporado ao bem.

O caso do imóvel arrematado por 39,8% da avaliação

No Recurso Especial nº 2.165.101/PR, o imóvel foi vendido por valor correspondente a 39,8% da avaliação.

O lance era superior ao saldo da dívida e, sob uma leitura estritamente literal da Lei nº 9.514/1997, poderia ser considerado suficiente.

O STJ, contudo, entendeu que a arrematação por valor inferior à metade da avaliação representava preço vil.

A operação foi desfeita porque o Tribunal considerou que a execução da garantia não poderia produzir vantagem excessiva ao adquirente e prejuízo desproporcional ao devedor.

A decisão demonstra que o simples atendimento ao valor mínimo indicado pelo banco ou pelo edital não elimina o risco de anulação.

O investidor precisa examinar também a relação percentual entre o lance e a avaliação utilizada no procedimento.

O limite de 50% é absoluto?

Não se deve afirmar que existe uma regra legal absoluta proibindo qualquer arrematação inferior a 50% da avaliação em leilão extrajudicial.

A Lei nº 9.514/1997 não prevê expressamente esse percentual para o segundo leilão.

O parâmetro resulta de uma construção jurisprudencial que aproxima a execução extrajudicial das regras do Código de Processo Civil sobre preço vil.

Também não se trata, até o momento, de tese vinculante fixada em recurso repetitivo. A orientação decorre de julgamentos proferidos em casos concretos e pode sofrer variações conforme as circunstâncias de cada processo.

Por isso, a análise não deve se limitar a uma operação matemática.

O Tribunal poderá considerar o valor da dívida, a avaliação prevista no contrato, o valor de mercado do imóvel, o conteúdo do edital, a extensão das parcelas já pagas pelo devedor e a eventual existência de prejuízo desproporcional.

Ainda assim, do ponto de vista preventivo, a arrematação inferior a 50% da avaliação deve ser tratada como operação de risco jurídico elevado.

A divergência sobre a aplicação do Código de Processo Civil

A utilização do limite de 50% nos leilões extrajudiciais não é aceita de maneira unânime pela doutrina.

Uma corrente sustenta que não seria possível importar para a alienação fiduciária uma regra própria das execuções judiciais.

No procedimento judicial, o juiz controla a alienação e pode estabelecer o preço mínimo. No extrajudicial, o valor do segundo leilão já foi definido pelo próprio legislador como o montante necessário para satisfazer a dívida e os encargos.

Segundo essa interpretação, exigir metade da avaliação criaria uma condição que não consta na Lei nº 9.514/1997.

Existe ainda uma consequência prática relevante. Se nenhum interessado puder adquirir o imóvel pelo valor da dívida porque esse montante é inferior a 50% da avaliação, o leilão poderá terminar sem lance válido.

Nessa hipótese, o credor poderá permanecer com o imóvel, conforme o regime legal. O resultado nem sempre será mais favorável ao devedor.

A controvérsia, portanto, não é simples. Ela envolve o equilíbrio entre a literalidade da legislação, a proteção patrimonial do devedor e a segurança jurídica do adquirente.

O edital não elimina o risco de anulação

O investidor não deve presumir que a previsão expressa do edital torna a arrematação incontestável.

O edital pode informar que o lance mínimo do segundo leilão corresponde ao valor da dívida. Também pode autorizar propostas inferiores à metade da avaliação.

Isso não impede que o devedor posteriormente ajuíze uma ação alegando preço vil.

Caso o Poder Judiciário considere que o valor foi desproporcionalmente reduzido, a arrematação poderá ser anulada, ainda que o comprador tenha seguido todas as condições publicadas pelo leiloeiro.

O edital é essencial para a análise da operação, mas não possui força para afastar normas legais ou entendimentos jurisprudenciais relacionados à validade da venda.

Quem sofre os efeitos da anulação

A discussão sobre preço vil começa entre o devedor e o credor fiduciário, mas atinge diretamente o arrematante.

O devedor pode ajuizar ação para anular o procedimento ou a alienação. Se o pedido for acolhido, o comprador perde o imóvel.

Isso pode ocorrer mesmo depois do pagamento, do registro da propriedade e da realização de despesas com reforma, condomínio, tributos ou desocupação.

Em princípio, o arrematante terá direito à restituição dos valores pagos, devidamente atualizados, conforme a responsabilidade de cada participante do procedimento.

A devolução do lance, contudo, não recompõe necessariamente todos os prejuízos.

O capital pode permanecer imobilizado durante anos. O investidor poderá ter realizado obras, perdido oportunidades de revenda ou locação, pago despesas não recuperáveis e suportado honorários advocatícios para defender a validade da aquisição.

O risco econômico da anulação, portanto, é muito superior à simples devolução do imóvel.

Qual avaliação deve ser utilizada como referência

Outro ponto importante é identificar qual valor de avaliação será empregado para calcular o percentual da arrematação.

Nos leilões extrajudiciais, a avaliação pode estar prevista no contrato de financiamento e ser atualizada por determinado índice. Em outras situações, o edital poderá considerar o valor utilizado para cobrança do ITBI ou outro parâmetro definido legalmente.

Esse valor nem sempre corresponde ao preço atual de mercado.

Uma avaliação antiga pode estar excessivamente baixa e fazer o lance parecer mais elevado em termos percentuais. Uma avaliação superestimada, por outro lado, pode transformar uma proposta economicamente razoável em uma arrematação aparentemente inferior a 50%.

Também podem existir divergências entre o valor contratual, o valor fiscal, a avaliação indicada no edital e a avaliação de mercado.

Antes do lance, é necessário identificar qual desses valores sustenta juridicamente o procedimento e qual deles poderá ser utilizado em eventual ação anulatória.

Como o investidor deve avaliar o risco

A proteção contra o preço vil não impede a aquisição de imóveis com desconto. Ela exige apenas que o desconto seja examinado juntamente com o risco de invalidação.

Quatro cuidados são especialmente importantes.

1. Tratar os 50% como parâmetro prático de segurança

Embora não exista previsão expressa na Lei nº 9.514/1997, o percentual de 50% vem sendo utilizado pelo STJ como referência relevante.

Um lance inferior a esse limite não será automaticamente anulado em todos os casos, mas ficará mais exposto a questionamentos.

Quanto menor o percentual em relação à avaliação, maior tende a ser o risco de alegação de preço vil.

2. Verificar a origem e a atualidade da avaliação

O investidor deve examinar o contrato de alienação fiduciária, o edital, a matrícula e os documentos utilizados para estabelecer o valor do imóvel.

Também é recomendável comparar a avaliação do procedimento com o valor atual de mercado.

Uma avaliação distorcida pode alterar completamente a percepção sobre o desconto e sobre a segurança do lance.

3. Examinar a regularidade do edital

O edital deve informar de maneira clara o valor de avaliação, o preço mínimo do primeiro e do segundo leilões e os critérios utilizados para atualização.

A ausência dessas informações, a existência de valores contraditórios ou a autorização genérica para venda por preço extremamente reduzido aumentam a possibilidade de litígio.

Também deve ser verificado se o procedimento observou corretamente os prazos, as publicações e as intimações exigidas pela legislação.

4. Calcular o custo de um possível desfazimento

O investidor deve considerar não apenas a probabilidade de anulação, mas também o impacto financeiro caso ela ocorra.

Devem entrar nessa análise o tempo provável do processo, o valor que ficará imobilizado, as despesas com registro, tributos, condomínio, reforma, desocupação e defesa judicial.

Um desconto elevado pode não compensar o risco de permanecer anos discutindo a propriedade do imóvel.

O lance mínimo do edital pode não ser o lance juridicamente seguro

No segundo leilão da alienação fiduciária, existem pelo menos três valores diferentes.

O primeiro é o saldo da dívida e dos encargos, que representa o mínimo previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997.

O segundo é o valor indicado no edital como condição para aceitação da proposta.

O terceiro é o valor que poderá ser considerado juridicamente adequado pelo Poder Judiciário diante da avaliação do imóvel e da vedação ao preço vil.

Esses três valores nem sempre coincidem.

O erro do investidor está em presumir que o menor lance aceito pelo sistema eletrônico é também o menor lance juridicamente seguro.

A plataforma pode aceitar a proposta, o banco pode receber o pagamento e o imóvel pode ser registrado. Ainda assim, a validade da operação poderá ser discutida posteriormente.

Comprar barato exige análise mais rigorosa, não menos

A aquisição de um imóvel por valor inferior à metade da avaliação pode representar uma excelente oportunidade econômica. Também pode ser o início de uma ação anulatória longa e onerosa.

Não existe uma resposta automática para todos os casos. A segurança da operação depende da legislação aplicável, do conteúdo do contrato, da avaliação utilizada, das condições do edital e da jurisprudência existente no momento da arrematação.

O escritório atua na proteção patrimonial de investidores que adquirem imóveis em leilões, com análise preventiva do edital, do contrato de alienação fiduciária, da avaliação e dos riscos de impugnação ou desfazimento do negócio.

Em operações com descontos muito elevados, a análise jurídica anterior ao lance é especialmente importante. A diferença entre uma oportunidade e um litígio pode estar justamente no percentual que torna o imóvel atraente.