Comprou o imóvel, pagou e nunca recebeu a escritura? Entenda como regularizar!
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Alguém comprou um terreno há quinze anos. Pagou tudo, recebeu as chaves, construiu, mora ou trabalha no lugar até hoje. O que nunca saiu foi a escritura. O vendedor prometeu resolver "na semana que vem", depois sumiu, depois morreu, e os herdeiros se multiplicaram.
No papel, o imóvel continua sendo de outra pessoa. O comprador acredita que perdeu o prazo, que esperou demais, que agora não há mais o que fazer.
É justamente aqui que entra a adjudicação compulsória, e a boa notícia é que esse direito não prescreve. A má notícia, que quase ninguém conta, é que isso não significa que dá para deixar para depois.
O contrato de promessa de compra e venda não transfere a propriedade!
A confusão começa porque dois documentos parecem a mesma coisa e não são.
O compromisso de compra e venda, também chamado de promessa, é o contrato pelo qual o vendedor se obriga a transferir o imóvel depois que o comprador pagar. Ele entrega a posse, mas não transfere a propriedade.
Quem transfere a propriedade é a escritura definitiva, lavrada em cartório e registrada na matrícula do imóvel. Sem esse último passo, o comprador pagou, ocupa o bem, mas não é dono no registro.
Quando o vendedor pagou some ou se recusa a assinar a escritura, a lei oferece uma saída: a adjudicação compulsória. Por ela, conforme os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, uma decisão substitui a vontade do vendedor e transfere a propriedade a quem pagou.
O vendedor não pode ser obrigado fisicamente a assinar, mas a assinatura dele se torna dispensável.
Vale registrar que, pela Súmula 239 do STJ, esse direito não depende sequer de o compromisso ter sido registrado em cartório. O contrato particular, somado à prova do pagamento, basta.
O ponto central é que a pretensão de obter a escritura não se sujeita a prazo.
O comprador que pagou pode buscar a adjudicação anos depois, sem que o vendedor possa alegar prescrição. Foi exatamente isso que a Terceira Turma do STJ reforçou e ampliou no REsp 2.196.855-RJ, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, julgado por unanimidade em abril de 2026.
Às vezes a adjudicação se torna impossível, por exemplo, quando o vendedor já transferiu o mesmo imóvel a um terceiro de boa-fé, e o bem não pode mais ser entregue a quem o comprou primeiro. Nesses casos, o direito não evapora: converte-se em perdas e danos, ou seja, em indenização pelo equivalente em dinheiro.
O STJ decidiu que essa indenização também é imprescritível. O raciocínio é simples: se a pretensão maior, receber o imóvel, não prescreve, a menor, receber o dinheiro que a substitui, também não pode prescrever. O que vale para o mais vale para o menos.
Imprescritível não quer dizer que dá para esperar
Aqui entra a leitura que separa o conselho útil da manchete tranquilizadora. Imprescritível não é sinônimo de seguro.
O tempo, sozinho, não extingue o direito à adjudicação, mas o tempo pode criar um direito concorrente que o inviabiliza.
O principal deles é a usucapião: se um terceiro passa a ocupar o imóvel e cumpre os requisitos da posse prolongada, ele pode se tornar dono, e aí não há mais imóvel a adjudicar.
E há outros riscos que crescem com a demora. O vendedor pode esvaziar o próprio patrimônio, e a tal indenização imprescritível, embora exista no papel, vira cobrança contra quem não tem mais com que pagar. O imóvel pode ser penhorado por dívida do vendedor, que ainda figura como proprietário. Os herdeiros podem se multiplicar e dispersar, tornando a regularização mais cara e lenta. A prova dos pagamentos antigos pode se perder.
Esse não é um problema de poucos.
Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, cerca de 30 milhões de domicílios urbanos no Brasil, metade do total, não têm escritura regular.
No Norte de Santa Catarina, onde loteamentos antigos e contratos particulares de compra e venda são parte da história imobiliária da região, a cena do comprador que pagou e nunca regularizou se repete em escala que surpreende quem só descobre o problema na hora de vender, financiar ou inventariar o bem.
Como regularizar, hoje, na Justiça ou no cartório?
Quem está nessa situação tem dois caminhos. O tradicional é a ação de adjudicação compulsória, na Justiça, em que a sentença supre a escritura.
O mais recente, e em muitos casos mais rápido, é a adjudicação compulsória extrajudicial, criada pela Lei 14.382/2022, que incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos.
Por ela, o pedido tramita diretamente no cartório de registro de imóveis, com advogado, mediante notificação do vendedor para cumprir a obrigação em quinze dias e apresentação dos documentos que comprovem o negócio e o pagamento. Quando não há litígio real, apenas a ausência da escritura, essa via costuma resolver sem processo judicial.
Na prática, alguns passos organizam a decisão.
Primeiro, reunir agora o contrato e toda a prova de pagamento, antes que documentos antigos se percam.
Segundo, tirar uma certidão atualizada da matrícula para saber em nome de quem o imóvel ainda está e se há penhora, hipoteca ou venda posterior.
Terceiro, escolher a via conforme a resistência do vendedor: havendo acordo ou simples inércia, a extrajudicial tende a ser mais ágil; havendo disputa, a judicial.
Quarto, e mais importante, não tratar a imprescritibilidade como permissão para adiar, porque o que protege o direito não é o prazo, é a regularização.
Cada caso tem particularidades de documentação e de posse que mudam o caminho, e este panorama não substitui a análise da situação concreta, mas indica por onde ela começa.
O direito de quem pagou pelo imóvel é resistente ao tempo, e isso é uma vantagem real. Só que essa resistência protege o direito, não o imóvel nem o dinheiro.
Regularizar enquanto o vendedor existe, o bem está livre e a prova está à mão custa muito menos do que correr atrás disso quando alguma dessas três coisas deixar de ser verdade.
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Manassés Lopes Advogados atua em direito civil e imobiliário. Se você comprou um imóvel por contrato particular e nunca recebeu a escritura definitiva, o escritório pode analisar a documentação e indicar o caminho de regularização, na via judicial ou no cartório.
Contato pelo e-mail contato@manasseslopes.com.
