ITBI pelo valor de mercado: a LC 227/2026 contra o valor declarado

Comprar imóvel abaixo da avaliação da prefeitura sempre gerou a mesma cena: o município cobra ITBI sobre o valor que ele próprio estipula, o contribuinte reclama que pagou menos, e o Judiciário resolve. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça pacificou a disputa a favor do contribuinte. Em 2026, a lei mudou o tabuleiro.

A Lei Complementar nº 227/2026 alterou o Código Tributário Nacional para redefinir a base de cálculo do ITBI como valor de mercado e autorizar o município a estimá-lo por dados próprios. O choque entre a lei nova e a jurisprudência consolidada é o tema tributário imobiliário mais relevante do ano.

O que a LC 227/2026 mudou no ITBI?

O art. 165 da lei complementar deu nova redação a dispositivos do CTN, e o centro está no art. 38, que agora define o valor venal em termos de mercado:

"Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado."

Na sequência, a lei autoriza o município a estimar esse valor com base em critérios técnicos: preços praticados no mercado imobiliário, informações prestadas por notários, registradores e agentes financeiros, e características do imóvel como localização, tipologia e área.

Dois contrapesos acompanham a autorização: o município deve divulgar os critérios utilizados e assegurar ao contribuinte a contestação por avaliação contraditória em procedimento administrativo específico. Notários e registradores, por sua vez, ficam obrigados a compartilhar as informações das operações com o fisco.

O ITBI passou a ser devido antes do registro?

Não, e esse é o ponto em que a lei ficou menor do que o projeto. O dispositivo que permitiria aos municípios anteciparem a cobrança para a formalização do título, o chamado art. 35-A, foi vetado, sob a justificativa oficial de que geraria insegurança jurídica na cobrança do imposto.

Com o veto, permanece intacto o entendimento do Supremo Tribunal Federal em repercussão geral (Tema 1.124): o fato gerador do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro no cartório de imóveis. Municípios que cobram o imposto na escritura, antes do registro, seguem em descompasso com a tese, situação já tratada em ITBI só é devido no registro do imóvel.

O que o STJ tinha decidido sobre a base de cálculo?

No Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, julgado em 24/02/2022), o STJ fixou três teses que valem lembrar na literalidade do seu conteúdo:

• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculada à base do IPTU;

• O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, e essa presunção só pode ser afastada pelo fisco em processo administrativo regular, nos termos do art. 148 do CTN;

• O município não pode arbitrar previamente a base do ITBI por valor de referência estabelecido unilateralmente.

A lógica do repetitivo é de ônus da prova: quem declara tem presunção a favor; quem quer desconstituir a declaração precisa instaurar procedimento e provar.

A lei nova revogou a tese do STJ?

Essa é a disputa que 2026 e 2027 vão travar, e ela tem dois desfechos possíveis.

Na leitura pró-fisco, a LC 227/2026 muda a premissa legislativa da tese: o CTN agora autoriza expressamente a estimativa administrativa por dados de mercado, e a presunção do valor declarado perderia a centralidade, invertendo na prática o ônus que o Tema 1.113 havia distribuído.

Na leitura pró-contribuinte, a essência do repetitivo permanece: a estimativa municipal é ponto de partida técnico, não arbitramento definitivo, tanto que a própria lei exige divulgação de critérios e garante a avaliação contraditória. O afastamento do valor declarado continuaria dependendo de procedimento com contraditório, agora por exigência expressa do art. 38 do CTN.

Os primeiros julgados estaduais posteriores à lei têm mantido a lógica do Tema 1.113, afastando imposições unilaterais de base sem o procedimento devido. E há um limitador temporal em qualquer cenário: a aplicação depende de lei municipal que incorpore os critérios, sujeita às anterioridades anual e nonagesimal, o que projeta os efeitos práticos, em regra, para 2027.

Quem integraliza imóveis em empresa precisa se preocupar?

Precisa redobrar a atenção. O Supremo, no Tema 796, fixou que a imunidade do ITBI na integralização de capital não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Até aqui, o excedente era medido com régua frouxa, porque prevalecia o valor declarado. Com o valor venal redefinido como valor de mercado e o município municiado de dados de cartórios e financiamentos, a tendência é de apuração de excedentes maiores nas integralizações: o imóvel entra pelo valor histórico no capital, o fisco avalia o valor em condições de mercado, e a diferença vira base de ITBI.

Para holdings patrimoniais em formação, o custo de integralizar imóveis valorizados tende a subir na mesma proporção da diferença entre custo histórico e mercado. O tema conversa diretamente com o enquadramento do locador no novo sistema, tratado em locador pessoa física e IBS/CBS, e com o panorama do setor em reforma tributária e mercado imobiliário.

O que fazer diante da mudança?

Três frentes concentram o que é acionável agora:

• Operações em curso: transmissões que podem ser concluídas antes da lei municipal adaptada aproveitam o ambiente jurisprudencial atual, em que a presunção do valor declarado segue sendo aplicada;

• Integralizações planejadas: avaliar o imóvel, documentar o valor atribuído e dimensionar o excedente potencial antes de constituir a estrutura, porque a defesa se constrói na formação do ato, não na autuação;

• Cobranças recebidas: exigências baseadas em valor de referência unilateral, sem procedimento e sem contraditório, continuam contestáveis à luz do Tema 1.113 e, agora, do próprio art. 38 do CTN, que condiciona a estimativa a critérios divulgados e à avaliação contraditória.

Pagamentos de ITBI feitos sobre bases arbitradas unilateralmente nos últimos anos também merecem revisão, respeitado o prazo de repetição.

Conclusão

A LC 227/2026 aproximou a base do ITBI do valor de mercado e deu ao município instrumentos de estimativa, mas não eliminou nem o contraditório, que a própria lei exige, nem o marco temporal do registro, preservado pelo veto ao art. 35-A e pela tese do STF. O confronto entre a lei nova e o Tema 1.113 do STJ será resolvido caso a caso, e a anterioridade empurra os efeitos municipais para 2027.

Nesse intervalo, o que separa o contribuinte protegido do surpreendido é documentação: avaliações consistentes, valores declarados defensáveis e atenção ao procedimento nas exigências recebidas. Uma avaliação com a equipe tributária do Manassés Lopes Advogados permite revisar operações imobiliárias planejadas, dimensionar o ITBI de integralizações e contestar cobranças fora dos parâmetros legais.

Perguntas frequentes sobre o ITBI na LC 227/2026

O que mudou na base de cálculo do ITBI?

O art. 165 da LC 227/2026 alterou o CTN para definir valor venal como o valor de negociação à vista em condições normais de mercado, autorizando o município a estimá-lo por preços de mercado, informações de cartórios e agentes financeiros e características do imóvel.

A prefeitura pode simplesmente ignorar o valor da compra?

Não de forma unilateral. A própria lei exige divulgação dos critérios de estimativa e garante avaliação contraditória em procedimento específico, e o Tema 1.113 do STJ, que presume verdadeiro o valor declarado até prova em contrário em processo regular, segue sendo aplicado pelos tribunais.

Quando as novas regras do ITBI começam a valer?

Dependem de lei de cada município incorporando os critérios, sujeita às anterioridades anual e nonagesimal. Em regra, os efeitos práticos se projetam para 2027.

O ITBI agora é devido na escritura?

Não. O dispositivo que permitiria a antecipação foi vetado, e permanece a tese do STF no Tema 1.124: o fato gerador ocorre com o registro da transmissão no cartório de imóveis.

O que muda para quem integraliza imóveis em holding?

A imunidade continua limitada ao valor do capital integralizado, conforme o Tema 796 do STF. Com a base redefinida a mercado, a diferença entre o valor atribuído ao imóvel e sua avaliação atual tende a gerar excedentes maiores sujeitos ao ITBI.

Quem pagou ITBI sobre valor arbitrado pela prefeitura pode discutir?

Cobranças baseadas em valor de referência unilateral, sem procedimento administrativo e contraditório, são contestáveis à luz do Tema 1.113 do STJ, e pagamentos passados podem ser revisados dentro do prazo de repetição do indébito.