Comprar imóvel no Paraguai: o que a empresa brasileira precisa verificar antes de investir

Uma empresa brasileira identifica um terreno no Paraguai para instalar sua nova operação industrial. O preço é competitivo, há acesso rodoviário, energia disponível e localização estratégica em relação à fronteira.

As negociações avançam, o vendedor pressiona pela assinatura e o projeto passa a tratar aquele imóvel como premissa da implantação.

Só então surgem duas perguntas que deveriam ter sido respondidas no início: o imóvel é juridicamente rural ou urbano? E qual é a sua distância da linha de fronteira? No Paraguai, essas respostas podem definir a própria validade da aquisição.

Há ainda uma decisão que costuma vir antes da escritura, que é definir quem será o adquirente. Quando o imóvel serve a uma operação industrial ou comercial no país, o passo anterior é constituir a sociedade paraguaia, e é ela, e não a empresa brasileira, que figura na matrícula.

Empresa brasileira pode comprar imóvel no Paraguai?

Em regra, sim, inclusive sem residência prévia. A exceção relevante é a Ley 2.532/2005: na faixa de 50 quilômetros das fronteiras terrestres e fluviais, brasileiros e pessoas jurídicas majoritariamente integradas por brasileiros não podem ser proprietários, condôminos nem usufrutuários de imóveis rurais.

A restrição alcança os nacionais de qualquer país limítrofe do Paraguai, e o Brasil é um deles. E ela não se limita à propriedade plena: condomínio e usufruto estão expressamente vedados.

A consequência de ignorar a regra é severa. O art. 8º da mesma lei declara nulos os atos jurídicos contrários à restrição e impõe multa equivalente ao dobro do valor da operação.

Na zona de segurança fronteiriça, o ato contrário à restrição é nulo, e a multa equivale ao dobro do valor da operação.

Existe, porém, uma válvula que projetos industriais não deveriam ignorar: a própria lei admite autorização por decreto do Poder Executivo, fundada em razões de interesse público, citando expressamente as atividades que geram ocupação de mão de obra na zona de fronteira. Para uma indústria que criará empregos na região, esse caminho pode existir e deve ser avaliado caso a caso.

Imóvel urbano e imóvel rural recebem o mesmo tratamento?

Não, e a distinção é decisiva. A restrição recai sobre imóveis rurais; imóveis urbanos, em princípio, não estão submetidos à mesma vedação.

O problema é que a classificação não se presume pela aparência do terreno nem pelo uso pretendido. Uma área próxima a um núcleo urbano pode continuar juridicamente rural, e a futura instalação de uma indústria não transforma o imóvel em urbano.

A verificação é documental. As certidões do Servicio Nacional de Catastro devem consignar se o imóvel está total ou parcialmente dentro da zona de segurança fronteiriça, e essa certidão precisa estar na due diligence de qualquer aquisição próxima à fronteira.

Criar uma empresa paraguaia elimina a restrição?

Não necessariamente. A lei não considera apenas a nacionalidade formal da sociedade adquirente: alcança as pessoas jurídicas majoritariamente integradas por nacionais de países limítrofes.

Há ainda um reforço societário pouco conhecido: as ações de sociedades por ações e os certificados de aporte de cooperativas de quem pretenda ser proprietário, condômino ou usufrutuário de imóvel rural na zona devem ser nominativos e não endossáveis. A estrutura de papel ao portador não serve de contorno.

Por isso, a definição do veículo de aquisição não pode ser feita apenas por conveniência tributária. A análise precisa integrar a localização e a classificação do imóvel, a composição societária do adquirente, a finalidade do ativo e o modelo de operação.

Como ocorre a transferência da propriedade?

A aquisição exige escritura pública lavrada por escribano habilitado e posterior inscrição no registro competente. Mas a escritura é a etapa final de um processo que começa pela investigação do título.

Antes da compra, é necessário examinar quem é o proprietário registral, os antecedentes dominiais e os ônus capazes de comprometer a operação. Entre os documentos relevantes estão o certificado de condições de domínio e o informe de gravames, que permitem identificar:

• hipotecas e penhoras;

• servidões e restrições registrais;

• inconsistências na cadeia dominial;

• divergências entre a área registrada e a área efetivamente ocupada.

Em projetos industriais, a divergência de metragem merece atenção especial. Uma diferença que parece pequena na negociação pode comprometer o projeto arquitetônico, os afastamentos e o licenciamento. A diligência jurídica precisa conversar com a diligência técnica: o imóvel juridicamente adquirido deve corresponder à área que o projeto acredita estar comprando.

Título regular garante que a indústria poderá operar?

Não. A due diligence não termina na matrícula. A empresa precisa verificar se a atividade pretendida é compatível com o zoneamento e se existe viabilidade ambiental para instalação e operação da unidade.

Antes da aquisição, é recomendável avaliar o uso permitido do solo, as exigências ambientais, o acesso viário, a disponibilidade e capacidade de energia, o abastecimento e descarte de água e as autorizações específicas do tipo de atividade.

Para o investidor industrial, o ativo relevante não é o terreno: é um terreno juridicamente adquirível e tecnicamente habilitável para a operação.

Comprar, arrendar ou instalar-se em parque industrial?

Nem sempre comprar é a melhor resposta. Nos primeiros anos de implantação, o arrendamento pode ser mais eficiente: reduz o capital imobilizado e permite testar localização, infraestrutura e escala antes da aquisição definitiva.

Na faixa de fronteira, a locação também pode ser o caminho viável quando a compra é vedada. O usufruto, não: a vedação da Ley 2.532/2005 o alcança expressamente.

Uma indústria que realiza obras relevantes em imóvel de terceiro, porém, precisa de contrato à altura: duração suficiente, renovação, indenização ou não das benfeitorias, propriedade das instalações, retirada de equipamentos e destino das construções ao término. Um contrato de locação padrão raramente basta para uma planta industrial.

Parques industriais e estruturas preparadas são a terceira alternativa, com infraestrutura pronta e implantação mais rápida. A comparação não deve ser feita só pelo preço do metro quadrado: compra, arrendamento e parque distribuem de maneira diferente o risco de propriedade, a imobilização de capital, a flexibilidade de expansão e o custo de desmobilização.

Como organizar o pagamento e a documentação?

Para a empresa brasileira, a aquisição não se resume a transferir recursos ao vendedor. Os valores precisam chegar ao Paraguai dentro de uma cadeia documental que demonstre origem e correspondência com o negócio.

Instituições financeiras e profissionais envolvidos podem exigir documentação sobre origem dos fundos, beneficiário final e estrutura societária. Pagamentos fracionados, transferências por terceiros e divergências entre documentos comerciais e bancários aumentam o risco de questionamento.

O valor da escritura, o montante remetido e as informações prestadas às autoridades brasileiras precisam contar a mesma história. Harmonizar documentos depois do fechamento é o caminho errado; a coerência começa na proposta comercial.

A escolha do titular também deve preceder a compra. Adquirir em nome de pessoa física, da sociedade paraguaia ou de veículo patrimonial específico produz consequências distintas de tributação, governança e sucessão. Um imóvel em nome de pessoa física brasileira, por exemplo, pode exigir procedimento sucessório no exterior.

A due diligence deve começar antes do sinal

Antes de assumir compromisso irreversível, é recomendável:

• confirmar documentalmente se o imóvel é rural ou urbano;

• verificar na certidão do Catastro a posição em relação à zona de segurança fronteiriça;

• analisar a composição societária do veículo adquirente;

• examinar cadeia dominial, certidões de domínio e gravames;

• conferir a correspondência entre área registral e área física;

• verificar débitos, zoneamento e viabilidade ambiental;

• estruturar o fluxo financeiro e definir o titular da aquisição.

Quando a obra já começou, a margem para corrigir um problema jurídico diminui drasticamente. O melhor momento da análise é antes de o terreno virar premissa definitiva do projeto.

Atuação em projetos empresariais Brasil e Paraguai

O Manassés Lopes assessora empresas brasileiras na estruturação jurídica de operações e investimentos no Paraguai, inclusive na aquisição e organização de ativos imobiliários destinados à implantação de unidades empresariais e industriais.

A atuação compreende a análise da estrutura de aquisição, a due diligence documental, a avaliação das restrições de fronteira, a revisão dos instrumentos negociais e a coordenação societária do veículo adquirente, em conjunto com departamentos jurídicos, escritórios parceiros e assessores locais.

Para empresas que ainda comparam alternativas, a análise pode começar antes da compra, confrontando juridicamente aquisição, arrendamento e instalação em estrutura existente.

Perguntas frequentes sobre comprar imóvel no Paraguai

Brasileiro pode comprar imóvel no Paraguai?

Em regra, sim, inclusive sem residência prévia. A exceção está nos imóveis rurais situados na zona de segurança fronteiriça de 50 quilômetros, em que a Ley 2.532/2005 veda a brasileiros a condição de proprietário, condômino ou usufrutuário.

A faixa de fronteira também impede a compra de imóvel urbano?

A restrição da Ley 2.532/2005 recai sobre imóveis rurais. A classificação, porém, deve ser confirmada documentalmente, inclusive pela certidão do Catastro, e não presumida pela localização ou pelo uso pretendido.

O que acontece se a compra violar a restrição?

O ato é nulo, e a lei prevê multa equivalente ao dobro do valor da operação. Por isso a verificação precisa ocorrer antes do sinal, não depois da escritura.

Criar uma empresa paraguaia permite comprar qualquer imóvel?

Não necessariamente. A vedação alcança pessoas jurídicas majoritariamente integradas por nacionais de países limítrofes, e as ações do adquirente de imóvel rural na zona devem ser nominativas e não endossáveis.

Existe exceção para projetos que geram empregos?

A própria lei admite autorização por decreto do Poder Executivo, fundada em interesse público, mencionando as atividades que geram ocupação de mão de obra na zona de fronteira. A viabilidade dessa via depende de análise caso a caso.

É melhor comprar ou arrendar?

Depende do projeto. A aquisição dá controle patrimonial; o arrendamento reduz capital imobilizado e pode ser o caminho quando a compra é vedada na faixa de fronteira. O usufruto não é alternativa, porque a vedação o alcança.