Imóvel entregue com vícios, atraso e dívidas: o que a construtora deve ao comprador

As chaves chegam meses depois do prometido. Na vistoria aparecem infiltrações, rachaduras e tomadas que não funcionam, e dentro do apartamento há boletos de condomínio e contas de água em atraso, de um período em que o comprador nem tinha a posse. Cada problema tem regra própria: o imóvel entregue com vícios segue o CDC, o atraso tem limite legal, a dívida anterior às chaves não é do comprador e a recuperação judicial da construtora muda só a forma de receber.

O que a construtora deve pelo imóvel entregue com vícios?

Deve reparar os vícios, pagar pelo atraso além da tolerância contratada, assumir as despesas anteriores à entrega das chaves e regularizar a documentação. O comprador tem prazos para reclamar dos vícios e pode cobrar os danos materiais e, conforme o caso, morais.

A relação entre incorporadora e comprador é de consumo. Os vícios de qualidade do imóvel dão ao comprador o direito de exigir o conserto e, se ele não vier em trinta dias, a substituição, a restituição do valor ou o abatimento do preço (CDC, art. 18).

Os prazos para reclamar são curtos e fáceis de perder. Para bens duráveis, o direito de reclamar do vício aparente caduca em noventa dias da entrega (CDC, art. 26, II); para o vício oculto, o prazo começa quando o defeito se evidencia (§ 3º). Por isso a vistoria de entrega deve ser feita com cuidado, de preferência com profissional, e cada falha registrada por escrito.

Os problemas de solidez e segurança têm ainda a garantia de cinco anos do Código Civil, art. 618, que responsabiliza o construtor pela solidez e segurança da obra nesse período.

A vistoria de entrega é o primeiro documento do processo. O que não foi anotado nela vira discussão sobre quando o defeito apareceu.

Quanto atraso a construtora pode ter?

Até 180 dias, se o contrato prever. A Lei 13.786/2018 incluiu na Lei de Incorporações o art. 43-A, que admite a entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista, desde que a tolerância esteja pactuada de forma expressa, clara e destacada. Dentro desse prazo não há multa nem resolução do contrato.

Passado o prazo, o comprador pode desfazer o contrato com restituição integral do que pagou e multa, ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, pro rata die (art. 43-A, § 2º). A tolerância não cobre a entrega de imóvel inabitável: chave de unidade sem água ou com vício grave não encerra a mora.

Quem paga o condomínio e as contas anteriores à entrega das chaves?

A construtora. O STJ, no REsp 1.345.331/RS, julgado pela Segunda Seção como repetitivo em abril de 2015, definiu que a responsabilidade pelas despesas condominiais decorre da relação material com o imóvel, e não do registro do contrato. A virada é a imissão na posse: enquanto o comprador não recebe as chaves, quem responde pelo período é a vendedora.

O mesmo vale para água, luz e demais encargos da unidade no período em que ela estava sob o controle da construtora. Se o comprador pagou para evitar o corte, o valor entra no pedido de danos materiais, e o contrato deve prever a entrega do imóvel livre de ônus.

A documentação é o outro lado da mesma obrigação. Imóvel sem matrícula individualizada, sem habite-se averbado ou com hipoteca da construtora não circula: não se financia, não se vende, não serve de garantia. Quando o problema é a escritura que nunca chega, o caminho está em imóvel pago sem escritura.

E se a construtora estiver em recuperação judicial?

A ação continua, mas o pagamento pode entrar no plano. A Lei 11.101/2005, art. 6º, § 1º, permite que prossiga a ação que discute quantia ilíquida, então o comprador obtém a condenação normalmente. O que a recuperação define é como o crédito será pago.

Aí vale a tese do Tema 1.051 do STJ: a existência do crédito é determinada pela data do seu fato gerador. Se o atraso, os vícios e as dívidas são anteriores ao pedido de recuperação, o crédito é concursal e segue as condições do plano; se são posteriores, fica fora dele e pode ser cobrado diretamente. A data de cada fato, portanto, precisa estar provada no processo.

Contra construtora em recuperação, a pergunta decisiva é quando nasceu o crédito. A resposta decide se ele entra no plano ou fica fora.

Cada um desses pedidos tem prazo e prova próprios, e a ordem em que são feitos muda o resultado. A equipe imobiliária do Manassés Lopes Advogados analisa o contrato, a vistoria e a situação da construtora e conduz a cobrança, dentro ou fora da recuperação; o contato pode ser feito pelo manasseslopes.com.

Perguntas frequentes

Qual o prazo para reclamar de vício no imóvel novo?

Noventa dias da entrega para o vício aparente (CDC, art. 26, II); para o vício oculto, noventa dias a partir de quando ele se evidencia. Problemas de solidez e segurança têm garantia de cinco anos (Código Civil, art. 618).

A cláusula de tolerância de 180 dias é válida?

Sim, se estiver pactuada de forma expressa, clara e destacada (Lei 4.591/1964, art. 43-A, incluído pela Lei 13.786/2018). Depois dela, o comprador pode resolver o contrato ou receber 1% do valor pago por mês de atraso.

Tenho de pagar condomínio antes de receber as chaves?

Não. O STJ vinculou a responsabilidade pelas despesas condominiais à relação material com o imóvel, marcada pela imissão na posse (REsp 1.345.331/RS, repetitivo). Antes da entrega das chaves, a despesa é da construtora.

A construtora em recuperação judicial ainda pode ser processada?

Sim. A ação que apura o valor prossegue (Lei 11.101/2005, art. 6º, § 1º). Se o fato gerador do crédito for anterior ao pedido, o pagamento segue o plano (Tema 1.051 do STJ).